서울 분양·입주권 거래는 2025년 12월 28일 기준 1202건으로 집계됐다. 이는 2019년2021건 이후 6년 만의 최대치다. 전월세 계약 갱신 중 49.3%가 갱신요구권을 사용했으며, 지난해32.5% 대비 20% 포인트 이상 증가했다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 5.23% 상승한 데 이어 올해까지 3.06% 상승했고, 월세는 지난달까지 3.29% 올랐다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 2025년 1월 1일부터 12월 28일까지 서울 아파트 전월세 갱신 계약 비중은 41.7%로, 지난해 같은 기간31.4%보다 10% 포인트 이상 증가했다. 갱신요구권 사용 비중이 2023년과 2024년 30%대 수준에서 지난해부터 증가한 것으로 분석된다.
내년 서울 아파트 입주 물량은 약 9600가구로 예상되며, 올해3만1856가구보다 48.5% 감소할 전망이다. 민간 아파트 일반분양 물량은 12만1120가구로 15년 만에 가장 적은 수준이다. 서울 청약 평균 경쟁률은 146.64대 1로 2021년 이후 4년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.
강남구 청담동 ‘청담 르엘’ 입주권은 지난달 65억 원에 거래됐으며, 분양가22억~25억 원 대비 약 40억 원 상승했다. 동대문구 ‘이문 아이파크 자이’ 전용 59㎡ 입주권은 지난달 15억 원에 거래됐고, 분양가 대비 6억 원 상승했다.
10·15 부동산 대책에 따른 대출 규제가 정비사업 속도를 늦추고 있으며, 건설공사비지수는 10월 기준 역대 최고치인 131.74를 기록했다. 한국건설기술연구원은 정비사업 지연 우려를 제기했고, 우리은행 부동산연구원은 “실입주 이후 집값이 더 오를 것이라는 기대감도 분양·입주권 가격에 반영되고 있다”고 말했다.
한국건설기술연구원에 따르면, 2025년 10월 건설공사비지수는 역대 최고치인 131.74를 기록했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “입주 물량 가뭄에 대출 규제까지 더해지면서 정비사업 지연 우려가 커지고 있다”며 “실입주 이후 집값이 더 오를 것이라는 기대감도 분양·입주권 가격에 반영되고 있다”고 말했다.
이러한 상황에서 분양·입주권 가격 상승세는 지속될 가능성이 크며, 전셋값 상승과 갱신요구권 사용 증가는 공급 부족과 대출 규제의 직접적 결과로 간주된다.
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